正しい見積書と収支計画書の見方
建築業者を決めたら、いよいよ見積りと収支計画を依頼します。
自分が考えているアパートの企画や予算をしっかり伝えて、提案を受けましょう。
アパート経営は、前述したように長期に渡って続けていく事業です。
見積もり金額については、「とにかく安く」という視点だけで考えるのではなく、耐久性やメンテナンスのしやすさ、維持費用のかかり具合などについても検討しましょう。
建築業者によっては、オーナーに対して利回りを高く見せるためや、ライバル業者と差をつけるために、本当に必要な費用を計上せずに見積書を提出する会社もいます。そしてオーナーから契約をいただいた後、追加費用としてさらに料金を取るのが常套手段となっています。つまり、後から「別途費用」というカタチでオーナーから追加費用をいただくのです。
ですから、見積書を確認する際には、「他に必要な費用はありませんか？」と必ず聞くようにしましょう。そうすることで不測の事態への対応が可能となります。また、見積書と同様に、メンテナンス費用の計画を収支計画書の提案に入れない会社もあります。こうした収支計画書は一見見栄えは良いのですが、そのシミュレーションは机上の空論に過ぎず、実際にかかる費用との間にずいぶんと開きが生じることがあります。
ここで、収支計画書の見方についてお伝えします。
ポイントは3つです。
ポイント1：
10年目以降の家賃収入の推移をチェック！
この項目が常に一定だと危険です。また、高く設定されている場合も同様です。
空室のリスクが見込まれているかも確認しましょう。
ポイント2：
15～20年目に行われる大規模修繕費用が積み立てされているかチェック！
メンテナンス費用はあらかじめきちんと積み立てておく必要があります。
万が一大きな修繕が発生してしまった場合、費用が足りないと不十分な修繕で終わってしまうことになります。
そうなると、直接空室のリスクに関係してくるので注意しましょう。
ポイント3：
金利の変動やインフレ・デフレなどの景気動向は予測されているかチェック！
この数字が単純に低く設定されていたら注意してください。
また、返済額が一定のままであることも危険ですので、なぜそのような設定になっているのか確認するようにしましょう。
金利変動や景気動向が考慮されていない収支計画書は、表面上は利回りが高いため、一見魅力的に見えます。しかし、そこには本来入るべきはずの数字が記載されていません。