理想のアパート建築・経営の3大要素
ここで、重要なことをひとつお伝えします。それは「理想のアパート経営＝長期的・安定的に収入を維持できる」こと。
とても大事なことですので、もう一度お伝えします。
『理想のアパート経営とは、長期的に安定的に収益を得られる資産活用』ということです。
管理想のアパート経営を実現するための3つのポイント
- 入居者視点
- 建物価値を永く維持
- 良いパートナーシップ
入居者視点
アパート経営をしていく上では、いかに満室状態を維持するかが収益を残す生命線となってきます。
多くのアパートオーナーが入居の不安を抱えているのも事実です。その不安を解消するもっとも重要なポイントは、入居者視点に立つことです。
入居者が絶えず、常に予約で一杯の人気アパート。
そうなれば、オーナーも空室に対するストレスと付き合うことはなくなります。
しかしその前提として、まずは入居者に自分のアパートを選んでもらうことが大切です。
そのために、現在の土地の立地条件、周辺の市場調査を入念に行う必要があります。
沖縄でも賃貸派はまだまだ増加傾向にあり、賃貸派が「住みたい！」と思うアパートであるためにもライバルアパートとの差別化を図る必要があります。 建築してから考えるのではなく、事前に入居者のニーズを把握し、将来的な計画を充分検討することが大切です。
照正組がこれまで建築してきたアパートは、おかげ様で入居率97%を維持していますが、それには理由があります。
照正組では、地域ごとの入念な市場調査だけでなく、『入居者インタビュー』と『アパート経営に成功しているオーナーインタビュー』を行っています。
多くの同業他社でも市場調査は行っていますが、これらのことを実勢しているのは照正組だけです。
実際に住んでいる入居者に直接インタビューやアンケートヒアリングを行うことにより、入居者が今求めていること、最新の情報を常にとらえることができます。
また、アパート経営に成功しているオーナーから「成功の秘訣」を抽出し法則化することで、社内にノウハウを蓄積しています。
それを今後アパート経営を希望するオーナーにお伝えし、実行していただくことで、97%という高い入居率を維持しているのです。
重要なことなので、何度も繰り返しますが、アパート経営のお客様は「入居者」です。
入居者の目線でメリットやデメリットを考えアパートの差別化を行い、空室を出さないアパートを建築することで満室経営が実現するのです。
建物価値を永く維持
数十年にわたって入居社を安定して確保するには、常に快適な住空間を提供しなければなりません。
そのためのメンテナンス・リフォーム費用がオーナーに重くのしかかってくるようでは、アパート経営は成り立ちません。
建設の費用について考えると、総額が安いアパートをとかく求めがちですが、長期的な事業として考えた場合、ある程度以上の費用をかけてアパートを建築しなければ、結果として手元に残る収益が限られてきます。
照正組では、あらかじめ修理・修繕費用を事業収支計画に組み込むだけでなく、建物の老朽化を遅らせる建築技術があります。これが照正組の強みです。
経年劣化を抑えることは、安定した入居率を確保する上でも必要な基本的品質です。照正組が取り組んでいる建物の経年劣化を遅らせる手法を紹介します。
空室を作らない施策はいくつかありますが、ベースとなるのは建物の頑丈さであり、かつ維持と行き届いた管理です。
下記の画像は築14年経過したアパートですが、現在も満室経営が続いています。
外壁がタイル貼りなので、塗り替えや張り替え工事の必要性がなく費用もかなり抑えられ、建物の高級感を維持しています。
老朽化を遅らせるノウハウと修繕計画をきっちり立てておけば、長期にわたって入居者から選ばれるアパートを維持していくことが可能なのです。
良いパートナーシップ
私たち照正組が30年以上この業界でアパート経営のお手伝いをさせていただいた数多くの事例を振り返ってみると、アパート経営に成功しているオーナーは、みな家族の仲が良いということがわかってきました。
「オーナー様の声」でもご紹介させていただいているように、長期間にわたる事業なので、早い時期から次の世代の家族と相談してアパート事業に対する理解を深めることが重要なのです。
そして、ご家族が話し合っていく中で、家族の想いをまとめてカタチにしてくれるビジネス・パートナー選びも重要になってきます。
長期にわたって行われるアパート経営事業は、長く付き合える会社を選ぶことが生命線になります。
全国規模で展開する大手企業は、ブランドを武器にオーナーに甘い言葉で近づいてくるので要注意です。
また、単に安い価格でアパート建築を勧めてくる業者も注意が必要です。
安い価格のアパート建築については前述したように建物の品質を落すことで価格を下げようとしてきます。それは自ずと建物の老朽化を招き、いずれオーナーに負担が重くのしかかってきます。
少しでもご自分で「おかしいな」「怪しいな」と感じる感覚を大事にして下さい。
その感覚がパートナーを自分の目で見極める上で重要になってきます。
ご自身の感覚を大切にして、アパート建築を勧めてくる会社や営業マンの真偽を見極めましょう。